Comment concilier divorce et immobilier?

Divorce

1.     Séparation

Mesures protectrices de l’union conjugale 

À moins d’un accord commun, il n’est pas possible de divorcer avant une séparation de fait des époux de deux ans. Durant cette période, il est possible d’organiser la vie séparée judiciairement par le biais d’une procédure dite de « mesures protectrices de l’union conjugale ». Lors de cette période de séparation, se pose notamment la question de l’attribution du domicile conjugal : quel époux va pouvoir y rester ? Et bien que les deux soient potentiellement copropriétaires (ou non), au final cela ne change pas grand-chose à la situation.

L’attribution du logement familial lors de la séparation

Dans le cas d’une séparation, un élément prépondérant dans l’appréciation du juge est celui d’éviter de déraciner les enfants. En ce sens, on évitera, par exemple, de déloger l’épouse si celle-ci est titulaire de la garde des enfants (il se peut que ce soit l’inverse d’ailleurs). Dans ce cas, l’épouse sera donc légèrement privilégiée par rapport à l’époux pour se voir octroyer le domicile conjugal.

Si l’un des époux travaille au sein du domicile conjugal en exerçant une profession libérale (médecin, dentiste, avocat, etc.), il pourra invoquer cet élément préférentiel pour en obtenir l’attribution. Dans cette phase de séparation, l’attribution du domicile est donnée préférablement à l’époux possédant un intérêt prépondérant. Autrement dit, à qui en a objectivement le plus besoin. Le juge procède à ce que l’on appelle une « pesée des intérêts ». Que la femme ait la garde des enfants ou que le mari possède son cabinet médical au sein du domicile, il n’y a pas de vérité absolue : c’est le juge qui tranche.

2.     Divorce

Attribution du logement familial

Afin d’ouvrir la procédure de divorce, en cas de désaccord des époux sur le principe du divorce, il faut qu’une période de séparation de deux ans soit échue. Si le couple est séparé depuis deux ans et que l’une des deux parties ouvre l’action en divorce, comment le juge du divorce attribuera-t-il le logement familial lorsque les futurs ex-époux n’arrivent pas à s’entendre sur ce point ?

Plusieurs cas de figure se présentent

En cas de bail, si les époux sont cotitulaires du bail, le juge peut attribuer à l’un ou à l’autre le bail de manière individuelle si des motifs importants le justifient et que cette décision peut être raisonnablement imposée à l’autre époux.

Si le bien immobilier appartient exclusivement à l’un des époux, ce dernier aura en principe le droit non seulement d'en disposer mais encore d’utiliser et de jouir pleinement de son logement après le divorce.

Dans certains cas, lorsque des motifs importants le justifient, pour une durée limitée et en contrepartie d’une indemnité équitable, l’ex-époux qui n’est pas propriétaire pourra bénéficier d’un droit d’habitation sur le logement, lui permettant d’y vivre, à l’exclusion de l’ex-époux propriétaire.

Si le logement familial (et plus généralement tout autre bien) appartient aux deux époux en copropriété, ceux-ci devront s’entendre afin de régler, si possible, cette question dans le cadre la liquidation du régime matrimonial. Un des ex-époux peut-il reprendre seul le bien en copropriété en désintéressant l’autre ? Ce bien doit-il être vendu à un tiers ?

Il est aussi possible, en cas de mésentente entre les époux, que le juge attribue le  bien en copropriété à l’époux qui en demande l’attribution exclusive et justifie d’un intérêt prépondérant. L’époux qui se voit attribuer le bien devra désintéresser l’autre époux. Enfin, il se peut que le juge ne règle pas la question de la copropriété et attribue un droit d’habitation sur la part de copropriété d’un ex-époux, afin que seul l’un des copropriétaires puisse y vivre pendant une période limitée, laissant ainsi le temps aux ex-époux de trouver une solution quant au partage de cette copropriété.

Le bien immobilier dans la liquidation du régime matrimonial

La liquidation du régime matrimonial présente des particularités s’agissant d’un bien immobilier. Dans le cadre de la liquidation de la participation aux acquêts (le régime matrimonial s’appliquant d’office entre les époux à moins que ces derniers n’en décident autrement par contrat devant notaire), il s'agit tout d’abord déterminer à quelle masse appartient le bien immobilier : la masse des acquêts ou la masse des fonds propres ?

Cela a un impact décisif, car la valeur des acquêts des époux au moment du jugement de divorce est partagée par moitié entre eux. Schématiquement, le bien immobilier sera un acquêt si les fonds propres ayant servi à le financer proviennent (majoritairement) de biens acquis à titre onéreux pendant le mariage, soit en principe de l’épargne de salaire des époux durant le mariage. Au contraire, si les fonds propres proviennent d’un héritage, de l’épargne avant mariage, ou d’une donation, le bien immobilier sera qualifié de propre.

Si c’est un acquêt, la valeur du bien immobilier au moment du jugement sera partagée par deux. Il n’importe pas à cet égard que le bien immobilier soit en copropriété ou en propriété exclusive de l’un ou l’autre époux. Le moyen de déterminer la valeur du bien (comprenant notamment sa plus-value conjoncturelle depuis l’achat du bien) s’opérera le plus souvent par expertise immobilière .  

C’est d’ailleurs le cas le plus simple. Si le bien immobilier est un acquêt, ou sa quote-part en cas de copropriété, il suffira de connaître sa valeur au moment du jugement de divorce, d’en déduire toutes les charges hypothécaires qui le grèvent, puis de la diviser par deux, pour déterminer ce qui revient à chaque époux.

Si le bien immobilier (ou la quote-part en cas de copropriété) est un propre, sa valeur appartiendra à son propriétaire, sans que ce dernier ne doive la partager dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Ce cas est aussi relativement simple. On précisera également qu’en cas de copropriété financée exclusivement pas les propres d’un époux, celui-ci aura droit à la valeur de la quote-part de son époux (plus-value comprise). C’est l’un des effets de ce que l’on appelle la créance à la plus-value (ici dans l’exemple d’un bien propre en copropriété). Mais la réalité est souvent plus complexe que les principes présentés ci-dessus, car il arrive, même si le bien immobilier est un propre, que les amortissements de la dette hypothécaire aient été effectués par des acquêts. Des travaux sur le bien immobilier auront également pu être financés par des acquêts.

Dans cette hypothèse, les acquêts de l’un ou l’autre époux auront une « créance » envers les propres de l’un ou l’autre époux. Il faudra déterminer la valeur de ces amortissements et de la plus-value du bien immobilier correspondant à cette valeur. Cette dernière, et la plus-value y afférente, sera partagée par moitié entre les époux.

Une conséquence de tout cela consiste à ce que,  dès lors que le salaire est un acquêt, même si l’amortissement est entièrement payé par le salaire de celui des époux qui détient le bien immobilier en tant que bien propre, l’autre époux aura quand même le droit à la moitié de la valeur de l’amortissement et de la plus-value y afférente.

Afin de définir à combien a droit chacun des époux sur un bien immobilier appartenant à l’un et/ou à l’autre époux, les calculs sont donc passablement complexes. Certaines fois, dans le canton de Vaud, un notaire est chargé de la liquidation du régime matrimonial à titre d’expert dans la procédure de divorce. Il s’adjoindra parfois les services d’un expert immobilier afin que ce dernier évalue la valeur du bien immobilier.

Définir la plus-value de la propriété immobilière

Il faut définir avant tout quelles ont été les plus-values ayant entraîné une majoration de la valeur initiale du bien immobilier. Des travaux ou des agrandissements peuvent être considérés comme une plus-value. Ils sont alors  financés via une nouvelle hypothèque, soit par le salaire ou encore par des économies. Elles sont toutes prises en compte et additionnées à la valeur initiale. Il y a également  la plus-value conjoncturelle à prendre en compte. Si la plus-value est qualifiée d’acquêts, elle est alors divisée par deux au moment du divorce même si l’un des deux époux gagne trois fois plus que l'autre.

Pour l’époux qui aurait hérité d’un parc immobilier, il ne doit pas penser qu’en cas de divorce, il n’est pas exposé au risque de partager au moins une partie de la valeur de ce parc au moment du divorce. En effet, s’il paie les amortissements de la dette au moyen des loyers obtenus (qui sont des acquêts), il devra partager par moitié au moment du divorce la valeur de ces amortissements et de la plus-value y afférente.

Dans ce cas de figure, l’époux héritier pourrait certes conclure avec son époux un contrat matrimonial au sein duquel ils prévoiraient que les loyers soient qualifiés de propres. Ces revenus deviendraient alors des biens propres ne rentrant pas dans les acquêts et n'étant donc pas partageables lors du divorce.

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