Wie funktioniert ein Kauf ab Plan?

Vente sur plan

Viele Käufer entscheiden sich für eine Immobilie, noch bevor sie gebaut wird. Dies wird als Kauf ab Plan bezeichnet. Überlegen Sie vorher genau, wie Sie für diesen Kauf bezahlen wollen. Es gibt zwei Arten, von denen jede ihre Vor- und Nachteile hat. 

Warum eine Immobilie kaufen, die noch gar nicht existiert?

Wenn die Wohnung oder das Haus, das Sie kaufen möchten, sich noch in der Planungsphase befindet, gibt Ihnen das einen grossen Spielraum, um es nach Ihrem Geschmack und Ihren Bedürfnissen zu gestalten. Sie ermöglicht es dem Eigentümer auch, das Los innerhalb der STWE zu wählen. Tatsächlich wählt der künftige Eigentümer nicht mehr "das, was übrig bleibt", sondern genau das, was er will. Er kann die Farbe und Ausstattung der Küche, die Bodenbeläge oder die Art der Dusche wählen. Der Käufer kann noch anspruchsvoller sein und sich dafür entscheiden, die Inneneinrichtung der Immobilie zu beeinflussen. Wenn das Projekt drei Schlafzimmer vorsieht und er nur zwei möchte, kann er den Grundriss der Wohnung umgestalten. Ebenso kann er sich dafür entscheiden, die zentrale Kücheninsel zu entfernen, um mehr Platz für das Wohnzimmer zu schaffen.

Wie stellt man sicher, dass die eigenen Entscheidungen umgesetzt werden?

Vor Baubeginn wird eine Baubeschreibung erstellt und im Notariat von der für das Projekt verantwortlichen Person und dem Käufer unterzeichnet. In diesem Dokument werden das Budget für jedes Element (Küche, Bad, Elektrizität, Bodenbeläge) sowie die Entscheidungen und Änderungen des zukünftigen Eigentümers im Einzelnen aufgeführt. Sollten diese zu einer Überschreitung der zugewiesenen Budgets führen, die im Verkaufspreis enthalten sind, muss der Käufer diese zusätzlichen Kosten selbst tragen.

Wie sehen die Zahlungsbedingungen aus?

Es gibt zwei Möglichkeiten für einen Kauf ab Plan. Der erste, Teilzahlung, beinhaltet die Zahlung einer Anzahlung in Höhe von mindestens 10 oder 20% des Immobilienpreises. Der Restbetrag wird zum Zeitpunkt der endgültige Fertigstellung bezahlt, in der Regel mittels eines zuvor erhaltenen Hypothekendarlehens. Die zweite Lösung, genannt Erwerb in Anteilen, besteht darin, einen Baukredit von der Bank aufzunehmen, um nur das Land zu kaufen, auf dem der Bau stattfinden soll. Der Preis des Grundstücks beträgt in der Regel zwischen 20% und 30% der Gesamtkosten des Immobilienprojekts. Sobald das Haus gebaut ist, wird der Baukredit konsolidiert, d.h. er wird in einen traditionellen Hypothekarkredit umgewandelt.

Welche Methode wählen?

Im Falle des Grundstückserwerbs ersetzt der Käufer teilweise den Bauträger und übernimmt die mit einem solchen Projekt verbundenen Risiken. Wenn das mit dem Bau beauftragte Unternehmen scheitert oder kostspielige Verzögerungen und unvorhergesehene Ereignisse anhäuft, bleibt der zukünftige Eigentümer allein auf den finanziellen Folgen sitzen. Andererseits profitiert er von einem ermässigten Satz der Grunderwerbsteuer - der Steuer, die der Käufer bei jeder Immobilientransaktion entrichtet -, da diese nur auf der Grundlage des Grundstückswerts und nicht auf der Grundlage des Werts des gesamten Immobilienprojekts berechnet wird. Angesichts der Tatsache, dass diese Steuerbelastung zwischen 1,5% im Kanton Freiburg und 3,3% im Kanton Waadt schwankt, kann dies eine bedeutende Einsparung darstellen. Umgekehrt werden Käufer, die sich für eine Teilzahlung entscheiden, verpflichtet sein, eine Übertragungssteuer auf den Gesamtwert ihres Eigentums zu zahlen. Andererseits wird er vermeiden, die mit dem Bau des Grundstücks verbundenen zusätzlichen Kosten tragen zu müssen. In der Regel empfehlen wir Ihnen, diese Lösung zu wählen. Obwohl es etwas teurer ist, bleibt es für den Käufer sicherer.

Kann ich meine Meinung nach dem Kauf ändern?

Sobald die Kaufurkunde unterzeichnet ist, ist sie endgültig. Die Entscheidung, vom Kauf zurückzutreten, wird daher schwierig sein, selbst wenn die Immobilie nur auf dem Papier existiert. Wenn der Käufer jedoch aufgrund eines schwerwiegenden finanziellen Engpasses oder eines unerwarteten Ereignisses, wie z.B. eines Todesfalls in der Familie, nicht in der Lage oder nicht willens ist, weiterzumachen, ist es möglich, in Zusammenarbeit mit dem Makler eine Lösung zu finden. Dies geschieht oft in Form eines Angebots eines anderen Käufers.

Was, wenn das Endergebnis nicht gefällt?

Sie sind gerade in Ihr neues Zuhause eingezogen und stellen fest, dass die Duschkabine zerkratzt ist, der Bodenbelag nicht mit dem von Ihnen gewählten übereinstimmt und der Ofen nicht funktioniert. Was können Sie dagegen tun? Rechtlich gesehen ist der Käufer berechtigt, zu verlangen, dass sein Eigentum dem entspricht, was vor Beginn der Arbeiten bei einer Bestandsaufnahme von Inventar und Ausstattung vereinbart wurde. Das mit dem Bau beauftragte Unternehmen muss die notwendigen Änderungen vornehmen, um dies zu erreichen. In der Kaufurkunde werden oft Fristen erwähnt: diese sind genau für diese Art von Eigentum vorgesehen.

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