Wie funktioniert das STWE?

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Definition von STWE

Stockwerkeigentum (STWE) 

ist eine besondere Form des Miteigentums und bietet verschiedene Vorteile. Sie entspricht einem individuellen Wunsch nach Wohneigentum, ist aber auch eine optimale Lösung in Anbetracht des Mangels an Bauraum in der Schweiz. Bei Eigentumswohnungen besitzen mehrere Personen einen bestimmten Teil eines Gebäudes. Die Besonderheit besteht darin, dass in einer Eigentumswohnung jeder Eigentümer ein Exklusivrecht hat, das für seine Wohnung, aber möglicherweise auch für einen anderen Raum, zum Beispiel eine Werkstatt, gilt. Dieses ausschliessliche Recht beinhaltet die Möglichkeit, das Innere der Wohnung nach Belieben auszustatten, die Immobilie zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten. Um von einem ausschliesslichen Rechts profitieren zu können, muss das betreffende Eigentum ein Ganzes bilden und über einen eigenen Zugang verfügen. 

In einer STWE unterscheidet man:

  • die privaten Bereiche, an denen der Miteigentümer ein ausschliessliches Nutzungs- und Verwertungsrecht hat (das Innere seiner Wohnung, die nicht tragenden Innenwände, die Eingangstür der Wohnung, der innere Teil des Balkons usw.);
  • die Gemeinschaftsbereiche, die allen Miteigentümern zu gleichen Teilen gehören (das Grundstück, die tragenden Wände, das Dach, die Fassadenverkleidung, der Aufzug usw.).

Der Vorteil des Stockwerkeigentums besteht darin, dass die Kosten und Risiken von allen Miteigentümern gemeinsam getragen werden.

Die bekannteste Form von Stockwerkeigentum ist die "horizontale Form", d.h. die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Stockwerke oder noch kleinere Einheiten. Doppelhaushälften sind eher seltener. 

Kernpunkte bei der Konstituierung eines STWE

Die Gründungsurkunde ermöglicht das Inkrafttreten und die Gültigkeit der gestaffelten Eigentumsverhältnisse. Letzteres ist eine Erklärung, die die authentische Rechtsform und den Eintrag im Grundbuch enthält. Eine einfache informelle Vereinbarung reicht nicht aus, um ein Stockwerkeigentum zu begründen.

Artikel 712 Absatz 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) regelt die Gründungsurkunde und kann auf der Grundlage eines von den Miteigentümern unterzeichneten schriftlichen Vertrages oder auf der Grundlage einer Erklärung des einzelnen Eigentümers abgeschlossen werden.

Jedes Stockwerkeigentum innerhalb des Gebäudes hat ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer im Grundbuch. Somit sind seine Autonomie und seine ausschliesslichen Rechte garantiert. In den meisten Fällen wird die Konstituierung eines Bodeneigentums von einer einzigen Person vorgenommen, die alle Rechte an dem Objekt besitzt und diese später verkauft.

Die rechtliche Grundlage für das gestaffelte Vermögen findet sich hauptsächlich im Zivilgesetzbuch (ZGB) in Artikel 712 a-t. Da das Miteigentum aber auch für diese Wohnform eine Referenz ist, finden sich detaillierte Bestimmungen auch in den Artikeln 646-651 ZGB und manchmal zusätzlich im Vereinsrecht (Artikel 60-79 ZGB).

Der Anteil und seine Berechnung

Der proportionale Anteil spiegelt den Anteil des Wertes einer Wohneinheit am Gesamtwert des Gebäudes wider. Sie legt auch den Umfang der Rechte und Pflichten des Eigentümers pro Stockwerk innerhalb der Gemeinschaft fest.

Der Anteil ist sehr wichtig, denn er ist der Wert, auf den gemeinsame Ausgaben wie Wartungskosten verteilt werden.

Er wird gewöhnlich in Hundertstel oder Tausendstel des Gesamtwertes ausgedrückt. Der Anteil spielt keine Rolle bei der Bestimmung des Verkaufspreises eines Objekts, der vielmehr von Angebot und Nachfrage sowie von der Situation und dem Baustandard abhängt.

Um den Anteil korrekt zu bestimmen, wird empfohlen, einen Experten zu Rate zu ziehen. Die Bezugspunkte für die Definition von Aktien sind im Allgemeinen:

  • Die Grundfläche (in Quadratmetern) der Aktien, die Exklusivrechten unterliegen.
  • Die Grundfläche der Einheiten, die den Benutzerrechten unterliegen, z.B. ein Parkplatz.

Sobald der Anteil berechnet ist, wird er im Grundbuch eingetragen. Eine Änderung ist nur in zwei Fällen möglich:

  • Alle Eigentümer stimmen der Änderung durch eine Abstimmung zu und das Grundbuch wird entsprechend angepasst.
  • Ein Eigentümer beantragt eine Korrektur seines Anteils aufgrund eines Fehlers (Berechnungsfehler, grössere Änderungen am Gebäude).

Administration und Verwaltung 

In den meisten Fällen wird bei der Gründung einer Miteigentümerschaft ein Verwalter ernannt. Im Prinzip wird er oder sie von der Generalversammlung der Miteigentümer gewählt.

Seine Hauptaufgabe besteht darin, die Interessen aller Miteigentümer zu vertreten, die verschiedenen Anträge zu verwalten, Sitzungen zu organisieren, das Inventar der Einrichtungen zu überwachen, die eventuell erforderlichen Arbeiten zu leiten und sicherzustellen, dass die Eigentümer ihre Pflichten erfüllen (Instandhaltung der Gemeinschaftsräume usw.). Der Verwalter muss auch die Buchführung der STWE verwalten und die von der Generalversammlung genehmigte Haushaltskontrolle sicherstellen.

Die Gebühren des Verwalters werden in der Regel im Voraus festgelegt und variieren je nach Art des STWE und den ihm übertragenen Aufgaben.

Der Renovierungsfonds

Der Zweck der Einrichtung eines Renovierungsfonds besteht darin, alle grösseren Ausgaben und Arbeiten zu finanzieren, die im Laufe der Zeit aufkommen. Bei neueren STWE wird der Fonds nicht immer in den ersten Jahren eingerichtet, da der Bau noch unter Garantie steht.

Es ist Sache des Hausbesitzers zu entscheiden, wie viel Geld dem Fonds zugewiesen werden soll. Es ist gängig, dass die Beiträge als Prozentsatz des Wertes des Vermögens geleistet werden, zum Beispiel: 2,5 pro Tausend CHF 3 Millionen.

In der Regel können nur der Verwalter und/oder zwei Personen aus dem STWE-Ausschuss über das Konto des Renovierungsfonds verfügen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das STWE eine ausgezeichnete Möglichkeit ist, Eigentümer zu werden. Wenn Sie an diesem Prinzip interessiert sind, fragen Sie Ihren Cardis Sotheby's International Realty-Makler nach weiteren Informationen.

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